노후 대책 준비 하기

나는 상가주택으로 노후 준비한다.

 

 

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내 집 마련도 하고 노후 준비도 할 수 있는 부동산 상품이 있을까? 다주택자가 되면 양도세와 종합부동산세가 중과되는데 피해 갈 수 있는 상품은 뭘까? 초등학생의 꿈이 ‘건물주’라는데 나도 건물주가 될 수 있을까? 은퇴하면 공기 좋은 곳에서 텃밭을 가꾸며 전원생활을 하고 싶은데 멀리 나가지 않고 도심에서 가능할까?

위의 4가지 꿈을 실현해줄 수 있는 상품이 바로 ‘상가주택’입니다. 수도권 신도시 상가주택은 시세가 20억~30억원으로 한 채만 보유하면 양도세와 종합부동산세 중과를 피해 갈 수 있습니다. 이 외에 상가주택은 땅이 있어 자산가치가 지속적으로 상승하고, 1층에서 영업장 마련도 가능한 1석 6조의 상품입니다.

 

상가주택이란?

상가주택이란 1층은 상가, 2~4층은 주택으로 이뤄진 건물을 말합니다. 1층 일부에 상가를 넣고, 나머지 공간에 주차장을 만드는 경우가 대부분입니다. 신도시나 택지개발지구에 가보면 1층에 상가가 있고 위에는 주택이 있는 상가주택이 하나의 단지를 이뤄 형성된 것을 볼 수 있습니다.

 

상가주택은 베이비부머(1955~1963년생)가 은퇴를 시작하면서 노후 준비 상품으로 각광 받습니다. 1층 상가를 제외한 지상은 주택으로 되어 있어 공실 염려가 매우 낮은 안정적인 상품이고, 투자 대비 임대수익률도 본인이 한 개 층에 거주하고서도 은행 이자보다 높은 연 3~4%가 가능해 매력적입니다.

 

상가주택을 매입하는 방법은 신도시나 택지개발지구에서 기존에 지어진 상가주택을 매입하거나, 토지를 구입해 신축하는 방법이 있습니다. 투자성을 극대화하는 방법은 지어진 상가주택을 매입하기보다는 토지를 구입해 신축하는 방법이 가장 좋습니다. 토지를 구입해 신축하는 방법은 다 지어진 상가주택과 달리 마진이 토지에만 붙어 있어 신축 후의 건물 가치 상승분을 토지 소유주가 가져가기 때문에 투자성이 좋은 것입니다. 다만 6개월간 머리털 빠질 각오를 해야 합니다. 시공업체 관리와 자재 수급, 신축 후 임대관리 등 신경 쓸 것이 한두 가지가 아니기 때문입니다.

 

상가주택은 가구 수 제한이 있습니다. 대부분 5가구로 되어 있습니다. 김포한강, 위례, 하남미사, 광교신도시가 해당합니다. 반면 판교신도시는 3가구, 별내택지개발지구는 7가구를 지을 수 있습니다. 가구 수를 많이 넣을 수 있어야 투자성이 높죠. 그렇다 보니 불법으로 법정 가구 수보다 더 많이 지을 때가 있습니다. 건축 허가를 받을 당시에는 적법하게 5가구였지만, 준공 이후 원룸 등을 넣어 10가구 이상으로 바꾸는 것입니다. 이는 엄연한 불법이니 주의해야 합니다.

 

그러면, 실제 사례를 통해 토지를 매입해 상가주택을 지을 때의 투자성을 분석해 보겠습니다.

 

실전투자사례 분석

고양시 덕은지구에 있는 토지 237㎡(71.7평)를 12억4,600만원에 매입(분양가 7억4,600 만원, 프리미엄 5억원)해 건폐율 53%, 용적률 180%를 적용하여 신축하면 지상 4층으로 426.4㎡(129평)를 신축할 수 있습니다.

 

덕은지구 상가주택 가구 수 제한은 5가구입니다. 1층에는 상가와 주차장을 배치하고, 2~3층은 투룸으로 4가구를 만들고 4층 꼭대기 층은 주인 세대로서 복층으로 짓는 경우가 많습니다. 옥상의 넓은 공간에 정자를 짓거나, 텃밭을 만들어 전원생활이 가능합니다.

 

이렇게 구성해 신축하면 임대수익률이 얼마나 될까요? 1안은 전세로 놓고, 2안은 월세로 놓으면 아래와 같이 층별 임대가가 형성됩니다.

1층 상가는 월세, 2~3층을 전세(세대당 전세 3억2,000만원)로 놓고, 4층에 주인 세대 거주 시 총 임대수익은 보증금 13억3,000만원에 월 임대료는 250만원입니다. 반면 다른 조건은 같고 2~3층을 월세(세대당 보증금 5,000만원, 월세 100만원)로 놓으면 보증금 2억5,000만원, 월세 650만원입니다. 이를 바탕으로 임대수익률을 분석하면 1안은 4.3%이고, 월세로 놓는 2안은 임대수익률이 4.4%입니다. 내가 거주하고도 4%대의 안정적인 수익률이 창출됩니다.

만일 위의 표에서 4층 주인 세대에 직접 거주하지 않고 전세 5억5,000만원 또는 보증금 5,000만원에 월세 150만원으로 임대하면 임대수익률은 1안이 20.5%, 2안이 5.6%에 달합니다. 1안처럼 신축 후 전세로 놓으면 총보증금이 18억8,000만원이 되어 실투자 금액은 1억4,600만원에 불과합니다. 2안처럼 4층을 월세로 놓으면 보증금 3억원에 월세는 800만원이 됩니다.

 

이렇게 상가주택을 지을 때 건물의 자산가치는 얼마나 될까요? 2안을 예로 들면 자본환원율 3.5% 기준 시 30억원으로, 투자 차익은 10억원 내외로 예상됩니다(*자재 가격과 인건비 상승으로 공사비가 1~2억원 추가될 수 있음). 이런 투자 차익은 주변에 업무단지가 조성되고 아파트에 거주인이 입주하고 도시의 모습을 갖추게 되면, 전월세 가격과 상가 임대료가 오르기 때문에 상가주택의 자산가치는 지속적으로 상승합니다.

                                          상기 자료는 KB 부동산에서 게시글을 인용 했습니다.

사족 : 소인은 25년전 서울의 아파트를 팔아  안산 신도시에서 상가주택을 마련하며  아파트에 살고있는 동료들에게 아파트는 물가상승으로 재산만 증가할 뿐 자금운용이 안되니 아파트 팔고 신도시에 상가주택을 마련하여  노후 연금을 확보해야 한다고 설득했던 경험이 있지만 제 말을 듣지 않고 지금도 아파트에 살면서 용돈이 부족한 듯 살고있어 지금이라도 가능하신분은 참고 하시라고 본 글을 게시 합니다.